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「被災マンション法」をどう対策するか?

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今回は「被災マンション法」です。

 

 

ちなみに正式名称は、
「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」
といいます。

 

 

こちらもマイナー法律ですので、
基本的な流れだけをつかんで、
あとはお手元のテキストなどで細部を勉強してください。

 

 

災害で滅失したマンションを建て替えるための特別法

 

まず大事なのは、
いつこの法律が制定されたか?」
です。

 

 

それは平成7年です。

 

 

平成7年には何が起こったか覚えていますか?
私は覚えています。
兵庫県出身なので。

 

 

そう、「阪神・淡路大震災」です。
あの地震では、たくさんのマンションが「全部滅失」しました。

 

 

では、区分所有建物が「全部滅失」するとどうなるでしょうか?

 

 

まず、区分所有法の規定からはずれます
当たり前です。
専有部分も共有部分もこの世に存在しないのに
区分所有法が適用できるわけがありません。

 

 

そもそも「所有権」というのは、物権です。
物権とは、物に対する権利です。
ですから物が消滅したらそれに伴って消滅します。

 

 

するとどうなるでしょう?
建物が無くなるわけですから、あとには
「敷地権(土地の共有関係)」だけが残りますね。
つまり、民法の「共有」の問題になります。
覚えてますか?「共有」。

 

 

もちろん、土地の上に建物を建てるというのは、
「保存行為」「管理行為」「変更行為」のうち
どれにあたるかは一目瞭然ですね。

 

 

そう、「変更行為」です。

 

 

民法の規定では、共有物に変更行為を行うためには
「共有者全員の同意」が必要でしたね。そうすると、
100人中、1人でも反対がいれば
マンションが建てられない

ということになります。これは困りました。

 

 

そこで立法されたのが、
「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」
というわけです。

 

 

どうですか?
まずはそういうイメージをもってから
具体的な勉強内容に入ったほうが
知識を早く深く身に着けることができるでしょう。

 

 

ちなみに、この法律は、
@政令で定められた大規模な災害・震災その他の災害で
A区分所有建物の全部が滅失した場合
に適用されます。

 

 

この部分も重要ですので、
けっしてあいまいにしないでください。

 

 

 

ここはチェック!「再建の決議要件」

 

基本的に、法律の詳しい制度などについては
触れるつもりはないのですが、
ここでは「再建の決議要件」についてだけ
かんたんに触れておきます。

 

 

被災マンションの再建をする場合の決議要件は、
敷地共有持ち分の5分の4以上」の賛成が必要です。

 

 

建物がすでに滅失して存在しないので
専有部分の持ち分ではなく、
残された土地の持ち分が議決権割合になる
のは当然ですが、ここで注意したいのは・・・

 

敷地共有者のアタマ数は要件に含まれていない

 

ということです。

 

 

これはどういうことでしょうか?
実際に被災したマンションをイメージすればわかります。

 

 

要するに、
各共有者はもうそこに住んでいない
んですよ。

 

 

親戚の家に身を寄せているかもしれませんし、
仮設住宅に住んでいるのかもしれませんし、
小学校の体育館で生活しているかもしれません。

 

 

だから、区分所有法の建て替え決議のように
反対者の立ち退きについてモメることはありません。
だってもう無いんですから。

 

 

反対者は、再建に反対であれば
その土地の持ち分に応じた金銭の交付
を受ければいいだけです。

 

 

ですからこの場合、アタマ数要件で
少数意見の保護を行う仕組みは
不要ということになります。

 

 

以上が、「被災マンション法」の対策です。

 

 

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